Выделение и продажа доли в квартире. Надоело общее имущество? Выход есть – выделение доли Можно ли заключить сделку без согласия других собственников

При долевой собственности на квартиру, доля у совладельца может быть выделена в натуральном виде (отдельная комната или несколько комнат). Если же за дольщиком не закреплена отдельная комната, то доля считается не выделенной. Доля в квартире или в доме является не выделенной в том случае, если соглашением совладельцев или в судебном порядке не определён порядок пользования квартирой.

Основания возникновения долевой собственности на квартиру

Общая собственность на квартиру возникает:

1. в результате приватизации квартиры на всех членов семьи;
2. при наследовании квартиры (доли) несколькими наследниками;
3. в результате сделки с определением долей каждого владельца.

Между владельцами общей квартиры рано или поздно встаёт вопрос о продаже квартиры, с целью дальнейшего приобретения отдельного жилья.

Продажа квартиры, находящейся в долевой собственности

Наиболее целесообразным способом продажи долей в квартире является продажа квартиры полностью. Такой способ возможен, если совладельцы придут к договорённости о продажи всей квартиры, а вырученные средства от продажи жилья поделят в соответствии с долями в общей квартире.

Важно! Стоимость продажи всей квартиры, как правило, выше, чем продажа квартиры по долям.

Например, если квартира стоит 3 млн рублей и у каждого владельца по ½ доли. В этом случае, если совладельцы будут продавать квартиру по долям, то общая стоимость квартиры окажется, как правило, меньше 3 млн рублей, поскольку образуется, по сути, коммунальная квартира.

Поэтому наиболее выгодный для совладельцев способ продажи - это продажа всей квартиры с разделом её стоимости между продавцами.

Продажа доли в общей квартире

Если же совладельцы не могут прийти к соглашению о продаже квартиры, тогда каждый собственник может продать свою долю. Но в этом случае нужно соблюсти правило о преимущественной покупки совладельцем общей квартиры (статья 250 ГК РФ). Продавец доли общей квартиры должен направить ему уведомление с предложением о покупке доли с указанием конкретной цены.

Важно! Если уведомление будет отправлено почтой – то отправлять нужно заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения.

Если совладелец откажется приобретать долю в общей квартире или не ответит в течение 30 дней, тогда продавец может продать свою долю любым покупателям. Но продать можно только за такую, же цену, которая была указана в уведомлении.

Важно! Если продавец продаст долю в общей квартире за цену ниже, чем предлагал совладельцу, то последний может обратиться в суд с требованием о признании сделки недействительной на этом основании.

Нередки случаи, когда владельцы общей квартиры пытаются обойти норму о преимущественной покупке, заключив договор дарения, а по факту продают свою долю. Стоит предупредить о возможных последствиях в этом случае.

• Во-первых, сделка может быть признана недействительной совладельцами в судебном порядке, если судом будет установлено, что по факту доля в общей квартире была продана, а не подарена.
• Во-вторых, покупатель фактически купил данную долю в квартире, но юридически был заключён договор дарения, а это безвозмездная сделка и уплаченная им стоимость в документах не указана.

В этом плане покупатель не защищён и если договор будет, расторгнут, то покупателю будет сложно вернуть затраченные средства.

Итак, в данной статье рассмотрен порядок продажи невыделенной доли в общей квартире, а также определены основные требования, при которых возможно продать невыделенную долю в квартире.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует - напишите в форме ниже.

Собственной квартирой можно распоряжаться по своему усмотрению. Но можно владеть и частью помещения, имеющего несколько собственников. Как в 2019 году продать долю квартиры?

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Любой собственник вправе продать свое имущество. Касается это и доли квартиры. Но участие в долевой собственности предполагает наличие совладельцев.

Нужно ли учитывать их мнение, распоряжаясь своей частью имущества? Как в 2019 году распорядиться долевой собственностью и реально ли продать долю в квартире?

Что нужно знать

По гражданскому законодательству все граждане обладают равными правами. Применительно к долевой собственности это означает, что владелец доли может ее продать, но соблюдая интересы прочих собственников.

Основополагающим условием при продаже доли связано с ее выделением. Доля квартиры, предполагаемая к продаже, должна быть выделена в натуре или как соотношение к общей площади.

Они намеренно игнорируют уведомления со стороны продавца, не желая сами покупать долю, но и не давая разрешения на продажу. Но и такая ситуация вполне разрешима.

Основные аспекты

Долевая собственность означает, что один объект принадлежит нескольким собственникам. Получить часть квартиры во владение можно разными способами.

Например, приватизированная квартира становится совместной собственностью всех лиц, участвовавших в процессе .

По желанию владельцев доля каждого может быть выделена и официально закреплена. Долю квартиры можно получить в дар, по либо при разделе имущества во время развода.

Но особенность долевого владения квартирой в том, что нельзя выделить долю в натуре. Обусловлено это тем, что нельзя поделить квартиру на несколько обособленных помещений с отдельными входами.

Потому право на долю в данном случае только юридический факт. Собственники вправе пользоваться квартирой, не нарушая права совладельцев.

Именно невозможность точного определения доли квартиры и определяет сложности, связанные с ее продажей.

Поскольку предполагается совместное владение общим имуществом, то собственников на появление нового совладельца обязательно.

Стороны соглашения

Законным правом на продажу доли в квартире располагает только собственник. Покупателем может выступать любой человек, но если на это согласны остальные собственники.

Вариант проживания с совершенно посторонним человеком вряд ли обрадует большинство людей.

Во избежание судебных разбирательств, касающихся общего жилья, предусмотрено преимущественное право на покупку доли другими собственниками.

По этой причине продажа доли предполагает предварительное уведомление всех совладельцев о желании продать свою часть имущества.

В течение месяца собственники должны дать ответ, желают ли они купить предложенную долю по цене продавца.

Если несколько собственников выразили желание заключить сделку, продавец вправе выбирать, кому продать имущество. В случае отказа можно искать стороннего покупателя и заключать с ним .

Законодательная база

В п.3 ст.250 ГК сказано о правовых последствиях нарушения преимущественного права. Прочие собственники имеют право в течение трех месяцев в судебном порядке потребовать перевода прав и обязанностей покупателя.

Как правильно продать долю в квартире

Как продать свою долю в квартире? Продавая долю квартиры, нужно знать, что если квартира находится в общей собственности, то осуществить сделку невозможно.

Просто по той причине, что доли не существует ни де-юре, ни де-факто. происходит по соглашению сторон. Участники вправе делить квартиру, как на равные части, так и на неравные.

В 2019 году продажа доли квартиры осуществляется в том же порядке, что и в 2019 году. То есть основным правилом выступает соблюдение преимущественного права покупки доли.

Но порядок регламентирован новым законом . Изменения законодательства требуют обязательного нотариального удостоверения сделки .

В противном случае сделка признается ничтожной. Необходимо знать, что нотариус не обязан проверять законность предыдущих сделок. Он лишь проверяет правильность заключения текущей сделки.

Не отвечает нотариус и за порядок расчетов. за проблемы, выявленные после сделки, несут только стороны сделки.

Пошаговая инструкция

Во избежание признания сделки недействительной при продаже доли квартиры следует соблюдать следующий порядок:

Обсудить с остальными собственниками процесс продажи своей доли	Если кто-то из совладельцев решил приобрести предложенное имущество, то можно обойтись и без письменного уведомления. В ином случае полагаться на устные заверения не стоит. Необходимо официально предоставить письменное уведомление о продаже, указав в нем цену и условия
Дождаться истечения месяца, если ответа от собственников не последовало	Если кто-то решил заключить сделку, можно сразу перейти к оформлению продажи. Когда совладельцы сразу отказались, нужно получить письменный ответ
Если все требования соблюдены	Можно искать покупателя любыми доступными средствами (СМИ, Интернет, агентства недвижимости и т.д.)
Как только покупатель найден	С ним оговариваются условия сделки, составляется договор, и собираются необходимые документы
Договор продажи доли квартиры подписывается сторонами	И заверяется нотариусом. К договору прилагается предмета сделки
Покупатель обращается в Росреестр	Для регистрации полученного права на долю квартиры

Перечень необходимых документов

Для оформления сделки по продаже доли квартиры потребуются:

• паспорт собственника доли к квартире;
• паспорт покупателя;
• правоподтверждающий документ. В 2019 году это выписка из ЕГРН, в которой указан размер доли продавца;
• правоустанавливающие документы на квартиру, позволяющие проверить основание получения доли в собственность;
• квартиры, свидетельствующий о постановке на и основных характеристиках помещения;
• помещения, подтверждающий отсутствие не узаконенной или реконструкции;
• письменные отказы собственников от преимущественного права покупки или подтверждения уведомления;
• нотариальное супруга на продажу доли (если продавец в браке).

При наличии необходимых документов составляется договор купли-продажи доли квартиры. В нем указывается:

• данные сторон (Ф.И.О., паспортные данные);
• описание предмета сделки. Указывается адрес квартиры, и точная доля в ней;
• стоимость доли;
• перечень лиц, которые вправе проживать в квартире после продажи;
• порядок расчетов;
• права и обязанности сторон;
• передача квартиры по акту;
• подписи сторон.

По своему желанию стороны могут дополнять договор, более детально оговаривая порядок сделки.

Можно ли заключить сделку без согласия других собственников

Не всегда собственники соглашаются на продажу доли в квартире постороннему лицу. Более того совладельцы могут всячески препятствовать продаже, угрожая обращением в суд для признания ничтожности сделки.

В подобной ситуации или когда продавец не желает продавать свою долю совладельцам, можно воспользоваться иными способами, не нарушая закона.

Продать долю в квартире без согласия собственников можно через .

Разрешения от совладельцев для этого не нужно и подарить имущество можно как родственнику, так и абсолютно любому лицу.

Однако есть риск признания сделки мнимой, если заинтересованные лица смогут доказать свершение продажи. Это повлечет отмену дарения.

Продавец может завысить цену, уведомляя собственников о продаже. Но тогда и в договоре со сторонним покупателем придется указать такую же цену.

Конечно, по факту доля может продаваться за меньшую цену. Учесть стоит, что продавец платит с суммы, прописанной в договоре.

Еще один вариант, когда не понадобится согласие собственников, это оформление .

Суть процедуры в том, что продавец якобы берет в долг у покупателя некую денежную сумму под залог своей доли. По истечении срока выплаты оформляется передача в счет погашения долга.

Перечисленные способы являются условно законными. То есть при правильном оформлении претензий не возникает, но только при отсутствии доказательств мнимости сделки.

Если же совладельцы окажутся личностями дотошными и примутся выяснять подробности, то вели риск признания недействительности продажи.

Если второй собственник против

Нередки ситуации, когда продаже доли противится один из собственников, тогда как прочие владельцы против сделки не возражают.

Или жилье принадлежит двум собственникам, но второй категорически не желает дать согласие на продажу или купить реализуемую часть.

Конечно, по закону отказ от покупки позволяет свершить продажу доли. Но собственник может отказываться от принятия уведомления, не давая на сделку.

А заявления об оспаривании сделки через суд, скорее всего, отпугнут потенциальных покупателей.
Попытаться решить проблему можно через суд.

Истец может заявить о невозможности совместного проживания в двухкомнатной квартире с фактически чужим человеком или иначе мотивировать необходимость срочной продажи.

Однако решение суда всецело зависит от сопутствующих обстоятельств. Первостепенное значение имеет размер доли собственника.

Суд может обязать несогласного на продажу владельца продать свою долю остальным собственникам, если они в состоянии ее выкупить. Также важно место проживания ответчика.

Если гражданин фактически проживает в квартире, то принудить его к продаже доли нельзя даже в судебном порядке. Единственными вариантами становятся способы с дарением или залогом.

Если недвижимость приватизирована

Право собственности на приватизированную квартиру ничем не отличается от права, полученного при покупке квартиры или ином способе получения имущества в законное владение.

Но нужно представлять порядок выделения доли в такой квартире. Изначально квартира передается в общую собственность. По желанию собственников можно выделить доли.

Публикация бесплатна, но должны быть соблюдены требования к содержанию:

• данные продавца;
• вид объекта и его кадастровый номер;
• адрес объекта;
• стоимость доли.

Настройки приватности для электронного уведомления не предусмотрены и лицезреть его могут все желающие.

ВЫДЕЛ В НАТУРЕ НЕ ОБЯЗАТЕЛЕН

М. ГАЛИМОВ

Моему отцу принадлежит 1/6 доли в однокомнатной квартире. Он не может договориться со вторым собственником (5/6 доли) о продаже (выкупе) своей доли. Нужно ли сначала выделить долю в натуре, через суд, а затем ее продать или же можно продавать без выделения, направив согласно ст. 250 ГК РФ извещение второму собственнику о намерении продать свою долю?
А.Дапов, г. Санкт-Петербург

Нет, выделять не нужно.
Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности (п. 1 ст. 244 ГК РФ).
Согласно п. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.
Как следует из п. 1 ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество - в течение 10 дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (п. 2 ст. 250 ГК РФ).
Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними (п. 1 ст. 252 ГК РФ).
Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (п. 2 ст. 252 ГК РФ).
Если между участниками долевой собственности не достигнуто соглашение о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них, участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества (п. 3 ст. 252 ГК РФ).
Таким образом, действующее законодательство РФ не ставит в обязанность продавца доли в недвижимом имуществе произвести перед отчуждением ее выдел в натуре. Следовательно, вы вправе продать 1/6 доли в однокомнатной квартире любому покупателю, но с обязательным предварительным уведомлением о предстоящей продаже второго собственника 5/6 доли квартиры в письменном виде, указав при этом стоимость продажи вашей доли. В случае отказа либо неполучения ответа от второго собственника по истечении 10 дней с момента его извещения вы вправе продать вашу долю любому лицу.


Наша компания оказывает помощь по написанию курсовых и дипломных работ, а также магистерских диссертаций по предмету Гражданское право, предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все работы дается гарантия.

Раздел недвижимости может быть произведен после предварительной договоренности о параметрах долей каждого собственника. Если подобное соглашение отсутствует, доли будут распределены в равной степени. В этой статье вы узнаете о процессе выделения и продажи доли в квартире и различные нюансы, связанные с такой сделкой.

Статья 252 ГК РФ посвящена разделу недвижимого имущества, которое находится в долевой собственности и выделению из него доли:

• При наличии мирового соглашения участников их долевое имущество может быть разделено между ними;
• Каждый из участников имеет право на выделение своей доли из совместного имущества;
• При отсутствии мирного соглашения об условиях раздела, каждый участник вправе претендовать на выделение доли в судебном порядке либо требовать ее компенсации в денежном эквиваленте.

Одним из вариантов в данном случае является заключение соглашения об установлении долей, требующее стандартный пакет документов:

• выписка из БТИ;
• поэтажный план.

В соответствии со статьей 250 ГК РФ в процессе отчуждения доли необходимо соблюсти правило преимущественной покупки, то есть прочие собственники долей имеют первоочередное право на выкуп данной недвижимости. Для этого необходимо проинформировать их о продаже (письмом с уведомлением о вручении) с разъяснением как цены, так и иных условий сделки.

• Если в течении 30 дней ответа от собственников не поступило, то продавец вправе реализовывать собственную часть имущества по личному усмотрению.
• Отказ от предлагаемых условий покупки должен быть заверен нотариально или в Росрегистрации.

Основная сложность сделки по продаже доли в квартире состоит в невозможности определения четких границ владения каждого собственника, так как не существует документа, фиксирующего эти параметры.

Даже в том случае, если владелец своей доли проживает в определенной комнате, это еще не значит, что он является ее собственником.

Гражданский кодекс определяет 2 типа общей собственности на жилую недвижимость:

1. Совместная, когда доли не определены. (Чаще всего характерно для общей собственности супругов, приобретающих недвижимость в браке или для квартир, оформленных в собственность на заре приватизации).
2. Долевая, когда для каждого из собственников установлена определенная доля.

Случаи, когда один из владельцев изъявляет желание продать свою долю, довольно распространены, ведь на то может быть масса причин:

• отсутствие потребности во владении долей недвижимости, например, при наличии своего отдельного жилья;
• невозможность совместного проживания с остальными собственниками жилья и т.д.

Основные аспекты выделения доли в квартире

До начала сделки следует разделять 2 понятия:

1. Разрешение на продажу недвижимости (Противоречащее 35 статье Конституции РФ по причине того, что владелец доли в квартире не может юридически запретить другому собственнику распоряжаться имуществом по своему усмотрению);
2. Право преимущественной покупки доли (Обязующее продавца уведомлять прочих собственников о своем намерении осуществить сделку).

Порой остальные собственники долей данной недвижимости уклоняются от вручения уведомления, а Федеральная Регистрационная Служба отказывает в регистрации сделки без подтверждения их информирования о сделке.

Так что, в случае продажи своей доли недвижимости право преимущественной покупки и становится своеобразным одобрением сделки.

В случаях, когда одна из долей принадлежит несовершеннолетнему, в процесс вмешиваются органы опеки, которые решают вопрос о разрешении на продажу. При подозрениях на то, что сделка сможет ухудшить условия проживания несовершеннолетнего или нарушит его права, опека вынесет решение об отказе в продаже.

Порядок оформления продажи доли недвижимости

На сегодняшний день существует 3 схемы оформления долей, применяемых в тех случаях, когда прочие собственники оказывают сопротивление при продаже:

1. Договор дарения доли целиком, представляющий собой притворную сделку, маскирующую куплю-продажу имущества.
2. Дарение микродоли в сочетании с договором купли-продажи ее остатка. Таким образом, новый собственник микродоли получает свое преимущественное право выкупа, чем и незамедлительно пользуется, подписывая основной договор купли-продажи.
3. Залоговая схема, для осуществления которой подписывается договор займа, гарантирующий продавцу всю сумму от продажи, а закладывающий долю в качестве обеспечения по данному договору. После регистрации сделки залог аннулируется, а доля передается в собственность залогодержателя.

Все эти сложности по оформлению продажи доли недвижимости обусловлены тем, что неразделенная квартира гораздо более выгодна для продажи, чем продажа по отдельности ее долей. Проблема лишь в том, что зачастую собственник остальной другой доли не только не хочет продавать свою долю вместе, но и не желает выкупить ее себе в собственность по рыночной цене, пытаясь ее снизить любыми методами.

Судебный порядок решения споров при продаже долей

Самая распространенная ситуация – это предъявление иска о ликвидации препятствий в доступе в оспариваемое помещение и определении порядка пользования недвижимостью, если существует такая возможность (например, при существовании изолированной комнаты, соответствующей по площади размеру доли в квартире).

Но даже в случае удовлетворения судебного иска, на практике собственник спорной доли может только единожды попасть на свою территорию с помощью судебных приставов. Впоследствии ему все равно придется бороться с учиняющими неудобства сособственниками самостоятельно.

В случае отчуждения проблемной доли третьему лицу, все судебные разбирательства придется начинать сначала, так как имел место факт смены собственника доли. И в данном случае решение суда может быть иным, так как у нового владельца может находиться в собственности другая недвижимость или иные факторы, оказывающие влиянии на итоговый вердикт.

Таким образом, стоит всегда помнить о том, что доля в квартире с несколькими собственниками – это всегда дополнительные трудности в проведении любых сделок.

Поэтому продажа доли недвижимости третьим лицам в случае препятствий со стороны прочих собственников – это наиболее разумный вариант.

Возможные покупатели долей недвижимости

Спрос на долю в квартире, как правило, формируется следующими группами лиц:

• Физические лица, приобретающие долю недвижимости для пользования ее по прямому назначению. Как правило, проявляют интерес к тем долям, которые, теоретически, могут быть выделены по решению суда.
• Рейдеры-профессионалы, которые впоследствии захватывают квартиру целиком, принуждая других собственников к продаже своих долей по навязанным «захватчиками» условиям.

Размер реальной рыночной стоимости доли

Как правило, простой расчет, основанный на рыночной стоимости жилплощади, не может стать реальной продажной ценой доли квартиры.

Истинная цена обычно уменьшается за счет тех потенциальных проблем, с которым может столкнуться новый собственник доли недвижимости.

В Москве цена доли в квартире может равняться 60-70% от стоимости комнаты в коммунальной квартиры той же площади. Дополнительная скидка в 20-40% может стать веским аргументом в пользу приобретения доли в квартире, учитывая все будущие трудности.

Учитывая низкий спрос на такой вид недвижимости, можно осуществить продажу напрямую риэлтору, но цену придется установить уже на уровне 30-50% от расчетной.

ВКонтакте Facebook Одноклассники

На сегодня купля-продажа доли в квартире признается одной из наиболее сложных сделок с недвижимостью

Как показывает практика, далеко не всегда сособственники сохраняют дружеские отношения и не препятствуют купле-продаже части квартиры. Сделки осложняются еще и тем фактом, что зачастую доли не выделены в натуре, то есть невозможно точно сказать, где кончается территория одного из собственников жилья и начинаются владения другого. Тем не менее, продать или купить долю в квартире можно. В данной статье расскажем, как это сделать.

Для начала стоит определить, что же именно является «долей в квартире».

Необходимо отметить, что используемое на практике словосочетание «доля в квартире» является некорректным сочетанием терминов, правильнее говорить - доля в праве собственности на квартиру.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ, имущество, которое находится в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности . Общая собственность бывает совместной - без определения долей, и долевой - с определением долей. Так, к примеру, совместная собственность - это квартира, приобретенная в браке супругами и оформленная на одного из них. Да, на такую квартиру имеется одно свидетельство о собственности, и хотя в нем указан только один супруг, но распоряжаться такой квартирой можно лишь при нотариально заверенном согласии второго. Также супруги могут переоформить совместную собственность в долевую - то есть при помощи брачного договора определить размер долей, принадлежащих каждому в паре. И если такое соглашение есть, то на основании него уже каждый супруг может свободно распоряжаться своей долей и при этом ему уже не нужно будет получать согласие второго.

Таким образом, доля в квартире - это часть (доля) в праве собственности на квартиру. Поэтому долю в квартире нельзя в прямом смысле увидеть или сказать, что ей соответствует конкретная часть квартиры, например, определенная комната. А в свидетельстве о праве собственности доля в квартире выражается в виде дроби, например,1/2, 1/5 и т.п.

О том, как определить конкретные границы своей доли, рассказал постоянный эксперт сайт Руслан ЯХУДИН, руководитель юридической компании «ТАКО»:

Определить конкретные границы своей доли в жилом помещении возможно только посредством выдела доли в натуре. Соответственно, право общей долевой собственности в данном случае прекращается. Существует два порядка выдела доли в натуре - судебный и договорный (по соглашению сторон).

При разделе общей долевой собственности по соглашению сторон между собственниками заключается соглашение, и на его основании производится регистрация прав на выделенный в натуре объект. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. При этом необходимо учитывать тот факт, что выдел доли в натуре возможен только без несоразмерного ущерба имуществу, т.е. когда площади комнат позволяют выделить каждому из собственников конкретное изолированное жилое помещение с отдельным входом и подсобными помещениями (кухней, санузлом, коридором и т.п.).

В зависимости от того, выделена ли ваша доля в натуре, определяется объем ваших прав и обязанностей, связанных с отчуждением доли другим лицам.

Выступая в качестве продавца доли, необходимо учитывать, что сособственники остальных долей в квартире имеют право преимущественной ее покупки . Исключение составляет случай, когда ваша доля выделена в натуре, в этом случае право преимущественной покупки соблюдать не требуется.

Рассмотрим право преимущественной покупки подробнее . Итак, прежде чем продавать свою долю в квартире третьим лицам, вы должны убедиться, что остальные собственники согласны с продажей вами доли и не претендуют на нее. Для этого от них необходимо получить письменный отказ от права покупки вашей доли, что дает возможность искать других покупателей. Законодательство предоставляет возможность получения отказа путем направления сособственнику письменного предложения о покупке доли с подробным изложением всех условий продажи и указанием цены. Предложение отправляется ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Если через месяц письменного ответа с согласием или отказом не последует, вы вправе продавать вашу долю третьим лицам. Опись вложения со штемпелем почты, квитанция об отправке письма и уведомление о вручении будут служить доказательством отсутствия нарушения прав другого собственника. Важно помнить, что вы должны продать долю в квартире именно по той цене и на тех условиях, которые написали в предложении. Отступление от этих условий дает вашему сособственнику право обратиться в суд с иском о переводе на него всех прав и обязанностей покупателя. Исключением из этого правила является ситуация, когда цена продаваемой доли изменена продавцом в сторону увеличения.

Отказ сособственника от приобретения доли в квартире должен быть предоставлен в обязательном порядке в регистрирующий орган вместе с другими документами. А в том случае, если несколько сособственников выразили намерение приобрести ее, продавец вправе сам выбрать, кому из них продать свою долю.

Большую сложность на практике создают такие случаи, когда сособственники постоянно не проживают в квартире, а адреса их пребывания не известны. De jure для соблюдения требований об обязательном письменном извещении всех участников общей долевой собственности о продаже доли постороннему лицу достаточно, если продавец будет располагать доказательствами о направлении такого извещения по последнему известному ему месту жительства. De facto чем больше у продавца доли будет письменных доказательств того, что он принял все необходимые меры извещения сособственника о продаже своей доли в квартире, тем проще будет ему отстаивать свои интересы в случае возникновения судебного спора.

А теперь давайте рассмотрим вопрос приобретения доли со стороны покупателя. Какие есть риски?

Итак, купив долю в квартире, вы подпадаете под действие правового режима долевой собственности, регламентированного гражданским законодательством. Так, в частности, статьи 246 и 247 ГК РФ устанавливают, что владение, распоряжение, пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Имея в долевой собственности жилье, необходимо учитывать права и интересы всех сособственников, независимо от величины их долей.

Когда речь идет о доле в праве собственности на квартиру, надо понимать, что ее нельзя измерить квадратными метрами, начертить границу и запретить другим сособственникам заходить на «чужую территорию». Если между сособственниками не определен порядок пользования жилым помещением, находящимся в долевой собственности - это означает, что они пользуются всем жилым помещением в равной степени. Поэтому владение долей в квартире нельзя приравнять к владению ее конкретной частью, например, комнатой.

Даже при желании выделить комнату в квартире, в которой куплена доля, на практике это осуществить фактически невозможно. Для этого в квартире, как говорилось ранее, должна быть техническая возможность выделения изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений, оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности выдел комнаты в натуре невозможен, суд вправе только определить порядок пользования квартирой (на основании соответствующего иска с вашей стороны). Такую позицию высказал Верховный суд РФ.

В этой связи, следует понимать, что суд принимает решение об определении порядка пользования площадью с учетом фактической ситуации каждого сособственника. То есть будут учитываться следующие обстоятельства :

а) имеет ли собственник доли иную площадь для проживания;
б) есть ли у него семья, дети, другие иждивенцы;
в) финансовое положение и многое другое.

Может получиться и так, что собственник большей доли в квартире будет занимать меньшую по площади комнату в квартире. И наоборот, тому, у кого доля в праве гораздо меньше, решением суда может быть выделена для проживания большая жилая площадь.

Регистрация по месту жительства нового собственника доли в квартире осуществляется без согласия сособственников. Для этого достаточно предъявить в паспортный стол свидетельство о праве собственности. Вселяясь в квартиру с семьей, следует также учитывать, что для регистрации членов семьи по месту жительства потребуется письменное согласие других сособственников. Поэтому рекомендуется покупать долю в квартире на всех лиц, которые будут в дальнейшем регистрироваться и проживать там. Например, семье из 3 человек, покупая 1/2 долю в квартире, разумнее приобрести ее по 1/6 на каждого.

Подводя итог сказанному, можно сделать основные выводы, содержание которых необходимо учитывать при совершении сделок с долей в праве собственности на квартиру:

1) Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Таким образом, фактически «доля в квартире» - это часть (доля) в праве собственности на квартиру.

2) Выдел доли из общего имущества в натуре невозможен при отсутствии технической возможности переоборудования квартиры и выдела комнаты в отдельное самостоятельное жилое помещение с отдельным входом и подсобными помещениями (кухней, санузлом, коридором и т.п.).

3) Продавец - собственник доли в квартире (не выделенной в натуре) должен в письменной форме уведомить сособственников о ее продаже по определенной цене. Последние обладают правом преимущественной покупки реализуемой доли в течение месяца. Письменное уведомление продавца доли и согласие сособственника о ее приобретении с юридической точки зрения не являются офертой и акцептом и, следовательно, не обязывают собственника доли продать ее по цене, зафиксированной в письменном уведомлении. Ее стоимость может быть увеличена по усмотрению продавца.

4) Сособственники жилого помещения пользуются им всем в равной степени. В случае создания препятствий в пользовании жилым помещением, собственник доли вправе обратиться в суд с соответствующим иском об определении порядка пользования таким помещением.

5) Целесообразно покупать и оформлять долю в квартире на каждого, кто будет в дальнейшем регистрироваться и проживать в ней.